No Brasil, muitas cidades sofrem com o crescimento rápido e desorganizado, sem qualquer planejamento. No interior, muitas vezes as terras são demarcadas de maneira informal, e só posteriormente é feita a regularização da propriedade dos lotes. Nesse contexto, não é raro que alguns imóveis, sejam eles rurais ou urbanos, acabem cercados totalmente por outros imóveis, sem nenhum acesso direto a vias públicas.
Nesses casos, existem duas alternativas para que o proprietário de um imóvel encravado possa chegar à via pública: a servidão de passagem e o direito de passagem forçada.
A servidão de passagem é formalmente registrada perante o cartório de imóveis. Seu registro pode ser feito (i) por concordância expressa dos proprietários do imóvel que cederá a passagem; ou (ii) no caso de os proprietários do imóvel cercado utilizarem uma servidão “informal” (ainda sem registro) por dez anos seguidos sem qualquer oposição – comprovando essa situação, poderão solicitar o registro da servidão perante o cartório de imóveis.
Poe outro lado, se não houver anuência dos proprietários dos imóveis vizinhos para a passagem, os proprietários do imóvel cercado poderão se valer do direito de passagem forçada. Isso porque a legislação brasileira prevê que “o dono de imóvel que não tiver acesso a via pública pode, mediante pagamento de indenização, obrigar o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado”.
Como exemplo prático, é muito frequente que, em terrenos compridos e estreitos, seja construída uma casa principal na frente do terreno e, posteriormente, outra casa nos fundos. Se o proprietário decide vender a casa dos fundos, esta consequentemente ficará sem acesso direto à rua, e seu novo dono terá o direito de passagem forçada pela lateral da casa da frente (mediante o pagamento da respectiva indenização).
Um caso parecido foi recentemente julgado pela justiça paulista: o proprietário de um terreno com duas casas vendeu a casa dos fundos, e concedia voluntariamente à compradora o direito de passagem pela lateral da casa da frente. Quando ele optou por vender também a casa da frente, a nova proprietária impôs dificuldades direito de passagem, o que resultou em uma ação judicial por parte da proprietária da casa dos fundos.
Tanto o juiz de 1ª instância quanto o Tribunal decidiram por reconhecer o direito de passagem da proprietária da casa dos fundos, por um caminho de 70cm de largura na lateral do terreno. Em contrapartida, foi determinado o pagamento de indenização à proprietária da casa da frente, em valor correspondente à metragem do terreno ocupada pela passagem.
Se você conhece alguém que tem um imóvel urbano ou rural sem acesso à via pública, orientamos que consulte um advogado para entender como solucionar o problema.
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Referências: Código Civil, AC nº 1000271-25.2016.8.26.0424 SP
