Documentação para aquisição de imóvel

O sonho da casa própria faz parte de grande parte dos brasileiros. Há quem passe a vida inteira economizando para poder adquirir o tão sonhado primeiro bem imóvel, seja casa ou apartamento.

Por outro lado, é necessário se atentar a algumas particularidades iniciais no momento da compra para que a frustração, perdas e prejuízos não venham assolar o comprador em um momento tão esperado de sua vida. É necessário analisar documentações, certidões e procurações, investigar a vida do vendedor, seja ele pessoa física ou jurídica, inclusive, construtoras, para que se tenha a garantia de que o imóvel adquirido por você não será perdido no futuro – o que pode acontecer por diversos motivos. Para isso, confira abaixo algumas dicas para verificação da situação fiscal do imóvel:

1. Solicite a certidão atualizada do registro do imóvel, para que seja comprovada a situação atual do imóvel e o proprietário atual. Com o número da matrícula do imóvel (solicite ao vendedor), é possível retirar esta certidão pelo link https://www.registradores.org.br/index.aspx, pagando bem pouco!
2. Certidão de ônus reais: para comprovar a disponibilização do imóvel e apontar se há penhora ou hipoteca do bem. É possível solicitar essa certidão pelo site https://www.cartorio24horas.com.br/;
3. Certidão negativa de IPTU, comparando o pagamento do tributo nos últimos dois anos, e pode ser obtida no site da prefeitura, pelo link https://duc.prefeitura.sp.gov.br/certidoes/forms_anonimo/frmConsultaEmissaoCertificado.aspx;
4. Carta de “Habite-se”, somente quando se tratar de imóvel novo, atestando que o imóvel foi construído dentro das normas estabelecidas pela prefeitura. É necessário solicitar o documento à construtora;
5. Declaração negativa de débito de condomínio, quando for o caso. É necessário solicitar o documento ao condomínio;
6. Declaração de saldo devedor, se o imóvel for financiado por outro agente financeiro;
7. R.T. (Anotação de Responsabilidade Técnica de Obras e Serviços) do engenheiro responsável pela obra, quando se tratar de imóvel novo e o documento é emitido pela própria construtora;

Quanto ao vendedor, analise sua situação civil, financeira e judicial. Para isso, além das cópias de CPF e RG, solicite a certidão de nascimento ou casamento – pois, sendo casado, e a depender do regime de casamento, o cônjuge precisa autorizar a concretização do negócio. Não obstante, realize pesquisas judiciais em nome do vendedor, tanto em âmbitos municipais, estaduais e federais. Há certidões possíveis de serem retiradas no site dos tribunais, conforme links (abrangendo somente a capital de São Paulo):

1. Trabalhista: https://ww2.trt2.jus.br/servicos/certidoes/
2. Cível e Executivos Fiscais: https://esaj.tjsp.jus.br/sco/abrirCadastro.do
3. Federal: http://web.trf3.jus.br/certidao/Certidao/Solicitar

Caso o vendendo seja pessoa jurídica, acrescente o pedido dos seguintes documentos:

1. Contrato/Estatuto social e suas alterações, registrados na Junta Comercial;
2. Tratando-se de sociedade anônima, a ata da assembleia que elegeu a atual Diretoria;
3. Procuração, lavrada em cartório de notas, do(s) representante(s) da empresa que firmará(ão) o contrato. Este documento necessário somente se a indicação do(s) representante(s) não estiver prevista no contrato social da empresa e/ou em suas alterações;
4. CNPJ (antigo CGC/MF), que pode ser retirado no site da Receita Federal: https://servicos.receita.fazenda.gov.br/servicos/cnpjreva/cnpjreva_solicitacao.asp;
5. Certidão negativa de débito com o Instituto Nacional do Seguro Social (CND INSS ou CRF/FGTS), para que possa ser consultado a sua regularidade da pessoa jurídica como empregadora. A verificação pode ocorrer através do site da Caixa (https://consulta-crf.caixa.gov.br/consultacrf/pages/consultaEmpregador.jsf);
6. Certidão de Protesto de Títulos, para comprovar a inadimplência, ou não, de uma determinada pessoa física ou jurídica, junto ao Cartório de Protesto. Caso haja pendência de um título ou dívida sujeita a protesto, ela exibirá, por exemplo, cheque, nota promissória, duplicata, letra de câmbio, entre outros, que possam impedir a venda do imóvel. O documento também pode ser solicitado virtualmente, pelo site https://www.protestosp.com.br/certidao-de-protesto;
7. Certidão Conjunta Negativa de Débitos Relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União, comprovando se a empresa está em dia com o pagamento de tributos em âmbito federal, ou, ainda, se tem alguma dívida ativa com a União. Pode ser obtida no site da Receita Federal, ou pelo link: http://servicos.receita.fazenda.gov.br/Servicos/certidao/CndConjuntaInter/InformaNICertidao.asp?Tipo=1;
8. Certidão negativa de débitos estaduais, obtida na Secretaria de Estado da Fazenda (Sefaz), através do link https://www10.fazenda.sp.gov.br/CertidaoNegativaDeb/Pages/EmissaoCertidaoNegativa.aspx; e
9. Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CND trabalhista): para comprovar a não existência de débitos trabalhistas. Pode obtida pelo site do Tribunal Superior do Trabalho: http://www.tst.jus.br/certidao;

A perda de um imóvel pode ocorrer por diversos motivos. Um deles, é o vendedor possuir diversas dívidas e não ter ativos suficientes para o pagamento delas. Se realiza a venda de seu imóvel, por exemplo, poderá estar cometendo fraude. A análise dos documentos acima diminuirá os riscos de uma perda futura do seu imóvel e fará com que seja realizada uma compra tranquila e segura. Às vezes, a leitura de tais documentos pode parecer difícil e impossível de decifrar! Para isso, conte com a ajuda de um advogado para lhe auxiliar, e analisar as documentações acima por você! Entre em contato com o nosso escritório!